Berlijn, de Hybride Stad terug in de lift
Vast onderdeel van de MCD opleiding is de internationale studiereis. Doel is om inspiratie op te doen en te leren van stedelijke ontwikkeling in een andere context. Ondersteund met toelichtingen van lokale experts kunnen projecten in hun eigen context worden ervaren en door ieder in een vergelijkend perspectief worden geplaatst.
Dit jaar was het reisdoel Berlijn dat na een decennium van magere jaren weer in de lift zit. Het thema was de Hybride Stad, spanning tussen organisch en integraal ontwikkelen. Deze spanning tussen ontwikkelstrategieën is nergens zo mooi zichtbaar als in Berlijn. Tijdens de reis bleek het veronderstelde onderscheid tussen een ‘top-down’ en ‘bottom-up’ aanpak wel aanwezig. Maar tegelijkertijd heeft Berlijn beide ontwikkelstrategieën hard nodig om een sociaaleconomisch sterkere stad te worden. Ook in Nederlandse gebiedsontwikkeling wordt het tijd dat we dit kunstmatige onderscheid omzetten in het zoeken naar verbindingen en versterking tussen beide aanpakken, zo leert Berlijn ons.
Lessen uit “MCD studiereis naar Berlijn, de Hybride Stad terug in de lift”
Het onderscheid tussen top-down en bottom-up ontwikkelingen is niet zo groot als verondersteld: lokale initiatiefnemers hebben institutionele partijen zoals beleggers (kapitaal) en gemeente (vergunningen) nodig om tot realisatie van plannen te komen (zie bijvoorbeeld de Holzmarkt).
De gemeente houdt er een maakbaarheidsgedachte voor stedelijke ontwikkeling uit het verleden op na, maar er is een groeiende oppositie (right to the city) en burgerreferenda tegen grote plannen. Dit zorgt langzaam voor een ommekeer (zie bijvoorbeeld Tempelhof).
Het ambtelijk apparaat is nauwelijks in staat om noodzakelijke strategische stadsplannen te realiseren doordat expertise over de behoeften van de markt en de consument onvoldoende worden meegewogen in beleidsbeslissingen.
Het groot kapitaal weet zijn weg weer te vinden naar de hoofdstad, vooral omdat marktomstandigheden en vooruitzichten (vraag naar woningen, kantoorruimte) gunstig zijn, niet vanwege stedelijk beleid van de gemeente.
Voor Nederlandse gebiedsontwikkelaars liggen er kansen in Berlijnse woningmarkt omdat kennis en expertise over integrale gebiedsontwikkelingen bij actieve (Duitse) ontwikkelende partijen vooralsnog ontbreekt.
Grootschalige opgaven jaren 90
Na de hereniging van Duitsland en het besluit om de nationale regering terug te laten keren in Berlijn ontstond er een ware bouwhausse in de hoofdstad, zoals bij de Potzdamer Platz, het Regierungsviertel, het Museuminsel, een nieuw Hauptbahnhof met nieuwe verbindende infrastructuur en bij de Alexanderplatz. De grote ingezette integrale opgaven bleken echter te ambitieus te zijn. De Duitse hoofdstad mist node de stevige economische structuur die steden als Parijs en Londen wel hebben. Sterke economische Duitse clusters zitten elders in het land en zullen zich niet gauw gaan verplaatsen naar de hoofdstad. In het begin van deze eeuw verdween het optimisme en gebiedsontwikkelaars verlieten de stad om elders hun heil te zoeken.
Toch investeerde de Stadt stevig in een groot aantal gebieden in Berlijn. Ze zorgde middels Entwicklungsmaβnahmen voor snellere regelgeving en ondernam grote voorinvesteringen om gebieden bouwrijp te maken en te voorzien van infrastructuur en voorzieningen. Ze zag hier er echter nauwelijks opbrengsten voor terug waardoor haar financiële tekorten astronomisch stegen. De Stadt Berlijn heeft anno 2014 een schuld van € 62 miljard (20 miljard hiervan is ontstaan door de Entwicklungsmaβnahmen).
Groei weer terug
Na tien jaar relatieve stilte in gebiedsontwikkeling keren de stedelijke plannen en ontwikkelaars nu weer terug weer terug in Berlijn. Zo is Bouwfonds bezig met het uitbouwen van een ontwikkelorganisatie in Berlijn. Het optimisme over de groei en ontwikkelingskansen is weer aanwezig. Jaarlijks groeit de stad met zo’n 40.000 inwoners. De sociale woningbouw heeft zo’n 13 jaar lang stil gelegen. Nu moeten gemeentelijke woningbouwcorporaties een inhaalslag plegen op gemeentelijke kavels. Sinds 2006 is er sprake van economische groei in de stad, vooral te vinden in de creatieve industrie en in toerisme. In 2004 waren er in Berlijn zo’n 10M hotelovernachtingen. In 2014 is dat al gestegen naar 25M.
Financiële problemen
Mede door de te grote bouwopgaven gedurende de jaren negentig van de vorige eeuw raakte de stad in grote financiële problemen. Veel geplande ontwikkelingen konden niet doorgaan en het gemeentelijk ambtelijke apparaat werd een stuk ingekrompen. De Senatsverwaltung moet nog steeds verder bezuinigen, ondanks dat de stad weer economisch en demografisch groeit. In 2014 vindt weer een 20% krimp in het personeelsbestand plaats. De krimp is nu dusdanig dat externe partijen aangeven dat dit niet verder kan. De stad wordt vleugellam, vindt men. Zo vindt de Kamer van Koophandel dat er nu echt te weinig ambtenaren werken om de stad ten dienste te zijn. Wel is er inmiddels een groot nationaal ambtelijk apparaat naar Berlijn verhuisd, met daaraan gekoppeld adviseurs, lobbyisten en juristen e.d. In 2015 komen nog twee ministeries vanuit Bonn naar Berlijn. De huisvesting hiervoor vlakbij het station wordt ontwikkeld door de Nederlandse ontwikkelaar OVG.
Klimaatverandering
Berlijn bereidt zich voor op verandering van het klimaat. In 2100 verwacht het een vergelijkbaar klimaat te hebben als Milaan nu. Dit zal regelmatiger tot hitte-stress effecten leiden, maar er zal ook vaker hinder zijn door extreme weersomstandigheden (hevige buien en stormen). Om de stad in die omstandigheden blijvend aantrekkelijk te houden wordt er bewust meer in groen geïnvesteerd: meer stadsparken, meer groen rondom vastgoed en meer groene daken.
Organische ontwikkeling
In Berlijn is relatief veel ruimte voor organische initiatieven in de stad. Collectieven en particulieren ontwikkelen hun eigen plannen en maakten handig gebruik van het gegeven dat de stad Berlijn niet meer de mogelijkheden heeft om zich intensief met de ontwikkeling van de stad zich te bemoeien. In Berlijn vindt relatief veel Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) plaats. Mede doordat er weinig grootschalige ontwikkelingen plaatsvinden, organiseren particulieren vaker gezamenlijk ontwikkelingen. Vaak zijn het professionals zelf, zoals architecten en stedenbouwers, die een belangrijke stimulerende rol in de Baugruppen spelen.
In het oosten van Berlijn is veel meer ruimte voor Baugruppen dan in het westelijk deel. In dit deel is er nog veel discussie over eigenaarschap van grond en vastgoed. Joodse eigendommen zijn tijdens de Tweede Wereldoorlog toegeëigend door het naziregime en later door de DDR. Het blijkt lastig te zijn om te achterhalen wie de oorspronkelijke eigenaren waren van veel van dit vastgoed. Door het grotere aanbod en de onzekerheid over het eigendom zijn de grond- en vastgoedprijzen soms wel twee maal zo laag als in voormalig West Berlijn.
Het Land Berlin heeft veel kavels in eigendom. Bij de verkoop gaat het normaliter naar de hoogst biedende. Er is de vrees dat dit niet altijd tot de meest wenselijke ruimtelijke situaties leidt. De Stadt Berlin is daarom bezig om mogelijkheid te scheppen van een ‘kavel met ontwikkelingsperspectief’. Hierbij kan de gemeente specifieke eisen stellen dat er aan een aantal randvoorwaarden voldaan moet worden. Interessant in dit verband is de Holzmarkt op een grote plot langs de Spree, destijds onderdeel van de grootschalige Mediaspree ontwikkeling. Een Zwitserse investeerder was de hoogst biedende voor dit plot. Vervolgens is deze een 75-jarige lease-overeenkomst aangegaan met de Holzmarkt corporatie dat op een organische manier nieuwe ontwikkelingen van de grond brengt. Een bijzondere gebiedsontwikkeling is opgezet op basis van investeringsgeld van de coöperatieleden. Het idee is dat natuur, economie en cultuur met elkaar verbonden worden. Het moet een levendig en open gebied worden dat de wijken Friedrichshain en Kreuzberg onderling verbindt. Zo wordt een ideologisch geïnspireerde organische ontwikkeling financieel mogelijk gemaakt door een buitenlandse investeerder en financiële inbreng van leden van de coöperatie. Overheidssubsidies worden er niet gegeven.
Grotere gebiedsontwikkelingsprojecten
Naast de vele kleinschalige initiatieven zijn er in Berlijn nu nog een handvol grootschalige gebiedsontwikkelingsprojecten. Tijdens ons bezoek werd het referendum gehouden over de toekomst van de oude luchthaventerrein Tempelhof (4.000 hectare), waar de Stadt Berlijn langs de randen nieuwe gebiedsontwikkeling wil laten plaatsvinden. Er moesten nieuwe woningen, kantoren en een bibliotheek komen aan de randen van een terrein dat nu als recreatiegebied wordt gebruikt. De bewoners van Berlijn stemden tegen dit plan. Het referendum is niet bindend, maar doorgaan met het plan wordt als politieke zelfmoord gezien. De plannen voor deze gebiedsontwikkeling lijken door de uitkomst van het referendum voorlopig in de ijskast te belanden. Aangezien hier 4800 woningen waren gepland en er 77.000 nieuwe woningen en Berlijn in 2025 nodig zijn, heeft is dit een dikke streep door de rekening van de gemeente (en haar toekomstige bewoners) gezet.
Afbeelding Tempelhof.
Ten noorden van het Hauptbahnhof wordt Europacity ontwikkeld. In een strook van 1,5 kilometer langs een kanaal zullen kantoren en woningen gebouwd worden voor zo’n twee tot drie duizend inwoners. Het moet als hoog-stedelijk mixed-use gebied herontwikkeld gaan worden. De grond van het voormalige rangeerterrein is eigendom van twee aan de DB gelieerde organisaties. Verder is er het Adlershof in het district Treptow-Köpenick. Dit is inmiddels ontwikkeld tot de Stad voor wetenschap, economie en media. Hier is onder andere de campus van de Humboldt Universiteit gevestigd. Het gebied ligt zeer strategisch tussen de binnenstad en de nieuwe luchthaven Schönefeld-Brandenburg. Het moet zich verder ontwikkelen tot een wetenschapspark van 4,2 km2, 15.000 werknemers en 8.000 studenten (Angela Merkel promoveerde er als natuurkundige). Dit gebied heeft financiële ondersteuning van de EU gehad.
Organisch en integraal gaan hand in hand
Wat Berlijn laat zien is dat organische en integrale gebiedsontwikkelingen hand in hand gaan, beide zijn nodig om een stad te ontwikkelen. Veelal bestaat het beeld dat Berlijn vooral bekend is van Baugruppen en lokale gebiedsinitiatieven. Niets is minder waar uiteraard. De stad is een magneet voor (buitenlandse) investeerders in economische clusters als media en technologie, vele hoofdkantoren vestigen zich in Berlijn, en recent zijn twee nieuwe nationale overheidsdiensten geaccommodeerd in de stad. Tel daar bij op de vraag naar 40.000 nieuwe woningen per jaar en het wordt duidelijk dat Berlijn ook aantrekkelijk is voor (buitenlandse) ontwikkelaars. De Pavlov-reactie bij heel wat Berlijners is dat dit ‘groot kapitaal’ niet in de stad thuis hoort, en dat grootschalige gemeentelijke plannen met argusogen worden bekeken. Dit is zowel een cultureel overblijfsel uit het Oost-Duitse verleden, als het recente financiële debacle met het nieuwe internationale vliegveld. Niettemin is de vraag naar meer woon- en werkruimte reëel, en doen partijen er verstandig aan om dit soort ontwikkelingen niet ‘rucksichtslos’ door te voeren en de voordelen voor bewoners te benadrukken. Zoals Robles-Duran in ‘A prelude to a brand new urban world’ ook aangeeft dat er meerdere organische en integrale wegen naar Rome leiden, of in dit geval Berlijn.
Mei 2014
Peter Pol
Urban Strategist Gemeente Rotterdam en lid Academisch Comité MCD
Erwin Heurkens
Universitair docent en onderzoeker gebiedsontwikkeling TU Delft