Zorgvastgoed

Zorgvastgoed in krimpgebieden – vliegtuigen in de woestijn?

Het zal de laatste tijd niemand zijn ontgaan: veel zorginstellingen moeten sluiten. Het is een trend die al enige tijd geleden is ingezet en die met de grote kostenbeheersingsoperaties verhevigd wordt voortgezet. Dit leidt in heel Nederland tot sluiting van zorginstellingen en tot het vraagstuk wat te doen met leegkomend zorgvastgoed. In de krimpgebieden is dit vraagstuk nog pregnanter en ingewikkelder dan in de rest van Nederland.
Het Krimpcafé van 13 november in Groningen had leegstaand zorgvastgoed als thema. Hoe gemoedelijk het begrip Krimpcafé ook mag klinken, de kroeggangers werden voor een paar fikse hersenkrakers geplaatst.

Lessen over zorgvastgoed in krimpgebieden:

• Ga op zoek naar een gezamenlijke aanpak, waarbij iedere deelnemer over zijn schaduw heen moet kunnen kijken. Organiserend vermogen is daarbij de uitdaging.
• Kom tot een afweging van actuele en toekomstige belangen, vanuit het besef dat de klant van de toekomst een andere is dan de klant van vandaag.
• Stem de gewenste capaciteit regionaal af maar laat ruimte voor lokale initiatieven.
• Maak gebruik van bestaande netwerken.
• Neem een standpunt in over de tegenstelling tussen stad en platteland: accepteer je die, of probeer je die te verzachten?
• Kom tot regionale afstemming en verevening van middelen, vanuit de gedachte dat zich een gedeeld maatschappelijk probleem voordoet.
• Lever lokaal maatwerk. Neem de kwaliteit van het vastgoed in overweging en kies bewust en strategisch voor behoud, sloop en/of nieuwbouw.
• Gemeenten kunnen en moeten samenwerken; voor de provincie ligt een initiërende en coördinerende rol voor de hand.
• De overheid kan zorginstellingen en corporaties helpen om met een breder regionaal perspectief en op de langere termijn te kijken naar investeren en desinvesteren in hun zorgvastgoed.
• Krimpgebieden zijn de proeftuin voor het vraagstuk van leegstaand zorgvastgoed. Niet-krimpend Nederland kan hieruit lering trekken.”

Een drietal trends draagt bij tot de problematiek.
In de eerste plaats: de bezuinigingen in de zorg en het sluiten van zorginstellingen. Vanuit de gedachte van de participatiesamenleving is extramuralisering van de zorg doelbewust beleid. Die betreft dan vooral wonen en –minder intensieve- verzorging. Verpleging van mensen met een hogere zorgindicatie, die 24 uur zorg per dag nodig hebben, blijft intramuraal. Wanneer een zorginstelling sluit, kan de vastgoedeigenaar (veelal een zorginstelling of woningcorporatie) zoeken naar alternatieve aanwending van het vastgoed, waarbij –afhankelijk van de gekozen strategie- een aantal problemen moet worden opgelost:

• Financiering van de ombouw tot verplegingstehuis. Deze wordt gemaximeerd door de Zorgkantoren en alleen bij goedkeuring vanuit de AWBZ gefinancierd;
• Financiering van de ombouw tot extramuraal verzorgd wonen. Probleem is dat dit vaak leidt tot te hoge huren bij een te kleine vraag.
• Financiering van een alternatieve functionele invulling, zoals studentenhuisvesting.

Slaagt de vastgoedeigenaar niet in de herfinancieringsopgave, dan volgt leegstand. Vaak worden de huizen met de kortste financieringscontracten als eerste afgestoten, vaak zonder al te veel oog voor spreiding en kwaliteit van zorgvoorzieningen in de regio. Het aantal verzorgingshuizen daalt van 2000 naar 1200 in het jaar 2020, zo becijferde Berenschot vorig jaar. Branche-organisatie Actiz denkt overigens dat het met die daling wel wat meevalt, en dat heeft te maken met de tweede trend.

Die betreft een toenemende vraag naar zorg. Deze stijging begint nu al en zet de komende decennia gestaag door. Enerzijds heeft het te maken met het (tijdelijk) effect van de vergrijzende babyboomgeneratie, anderzijds met de structureel toenemende levensverwachting. Over zo’n 20 jaar wordt voorzien dat de vraag naar intramurale zorg het aanbod zal overstijgen. Dit zou ervoor pleiten om leegkomende zorginstellingen niet te sluiten, maar bijvoorbeeld tijdelijk te herbestemmen om ze op termijn weer te kunnen inzetten voor intramurale zorg. Een vergelijking met de Amerikaanse luchtvaart doet zich voor: om in een toekomstige toenemende behoefte aan vliegtuigstoelen te kunnen voorzien, zijn in de VS vliegtuigen gedurende meerdere jaren geconserveerd in de woestijn, vrij van roest en slijtage. Iedereen met een beetje verstand van zorgvastgoed ziet hier een (kwalitatief) knelpunt opdoemen. Zijn de zorghuizen van vandaag geschikt voor de toekomstige generatie ouderen? Toch is het zinvol de gedachte vast te houden, dat waardevernietiging door sloop van zorgvastgoed contra-effectief kan zijn op de langere termijn.

De bovengenoemde twee trends betreffen in principe heel Nederland. Maar: er is al langere tijd een derde trend gaande, namelijk die van krimp in de perifere gebieden. Krimp gaat gepaard met leegloop, vergrijzing en uitholling van het voorzieningenapparaat. De vergrijzing gaat in de krimpgebieden nog harder en de druk op de participatiesamenleving is nog groter dan in de rest van Nederland, door een extra scheve verhouding tussen zorgbehoevenden en mantelzorgers (zie figuur 1).

De participatiesamenleving kan hier alleen maar worden vormgegeven door een combinatie van professionele zorg en mantelzorg, waarbij het verzorgingshuis zowel fysiek als organisatorisch de “draaischijf” is van de totale zorgverlening. Op dit moment is al te zien de latente bereidheid onder dorpsbewoners om mantelzorg aan hun naasten te leveren pas echt manifest wordt wanneer er sprake is van professionele ondersteuning. Nu in krimpgebieden geen herbestemming van leegstaande huizen dreigt te worden gevonden en de mantelzorg wegvalt, moet met grote zorg worden gekeken naar de functie van deze verzorgingshuizen.

De schaarste in zorgvoorzieningen wordt nu al voorzien voor de ouderen van over zo’n 20 tot 25 jaar. Het conserveren van leegstaand zorgvastgoed zou een deel van de oplossing kunnen zijn, maar is een moeilijke opgave. Voor herbestemming bijvoorbeeld ten behoeve van studentenhuisvesting of tijdelijke voorzieningen ontbreekt in de krimpgebieden de marktvraag, die zich in niet-krimpend Nederland vaak wel voordoet. Wanneer de zorginstelling of corporatie geen andere optie ziet dan leegstand of sloop, ligt –in krimpgebieden nog meer dan andere gebieden in Nederland- verloedering of verpaupering op de loer. Als gevolg van de ongewenste maatschappelijke effecten worden gemeenten mede-probleemeigenaar.

Deze omstandigheden brengen een aantal dilemma’s met zich mee:

• Leent het zorgvastgoed van vandaag zich voor de (intramurale) ouderenhuisvesting van morgen, of is de kwalitatieve mismatch te groot?
• Als dit zo is, hoe kan het zorgvastgoed van vandaag dan worden behouden voor de toekomst? Wie overbrugt de kloof, wie is verantwoordelijk?
• Wie moet op de financiële blaren zitten? Is de toevallige vastgoedeigenaar de klos, of is er sprake van een gedeeld maatschappelijk probleem?
• Op welke wijze kan worden voorzien in zorg, hetzij in bestaande gebouwen, hetzij in nieuwbouw?
• Is het reëel te veronderstellen dat iedere inwoner van een dorp aanspraak kan maken op een zorgvoorziening ter plaatse, of moet dit regionaal worden opgelost?

De sleutel ligt in samenwerking tussen partijen, waarbij het oog op de verdere toekomst gericht moet zijn. Een enkelvoudige optiek is op langere termijn de dood in de pot voor een krimpregio.

Tijdens het Krimpcafé van 13 november gingen vertegenwoordigers van provincies, gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen in Noord-Nederland over deze dilemma’s in debat. Interessant was te bemerken, dat het onderkennen en agenderen van de problemen bij de diverse partijen al lang is geland. Men is duidelijk een stap verder: waar het nu om gaat is het organiseren en uitvoeren van beleid. Voor een deel is het oude denken nog waarneembaar, waarbij men uitgaat van de eigen instituties en vanuit een top down regierol. Maar ook blijkt het besef dat een ander soort regie gewenst is: die van samenwerking en regionale afstemming, waarbij bottom up initiatieven en topdown maatregelen elkaar aanvullen.

Het Krimpcafé is een initiatief van het Kennisnetwerk Krimp Noord-Nederland (KKNN), een samenwerking tussen de drie noordelijke provincies, de Hanzehogeschool en de Rijksuniversiteit Groningen. Tijdens het Krimpcafé van 13 november jl. was Coen Weusthuis van Weusthuis & Partners inleider op het onderwerp leegstand van zorgvastgoed. Onder de gespreksleiding van Marianne Besselink, gedeputeerde van de provincie Groninge, gingen vertegenwoordigers van de gemeente Coevorden, Woonzorg Nederland, Zonnehuisgroep Noord en WoonFriesland met elkaar en met de zaal over het onderwerp in debat.

November 2014

Coen Weusthuis
Oprichter/partner Weusthuis & Partners

Marijke de Vries MCD
Gebiedsontwikkelaar Grondwerk Projectmanagers BV