Aanleiding en vraagstelling
In een tijd waarin corporaties het ene bouwproject na het andere moeten heroverwegen, worden opvallende successen geboekt met zelfbouwprojecten. Van particulier opdrachtgeverschap tot CPO en klushuizen. Deels op initiatief of met medewerking van corporaties. Is de tijd rijp voor corporaties om, juist nu ze zich herbezinnen op hun rol, serieus om te gaan met initiatieven voor zelfbouw? De klant wil graag. Voorbeelden uit de praktijk laten zien dat het een kansrijk instrument kan zijn. Maar is de organisatie erop ingericht? Wat zijn de risico’s? En past het eigenlijk wel bij de corporatierol om dit op te pakken?
Over deze vragen ging het symposium 'Strategie van Samen, zelfbouw als kans voor corporaties' op 12 juni 2014 in Amsterdam.
Het symposium combineerde theorie en praktijk. Er waren sprekers van onder meer de provincie Noord-Holland, de gemeente Amsterdam, het expertteam zelfbouw van BZK en inhoudelijke experts. Tussendoor voerden twee excursies naar de Amsterdamse projecten Klarenstraat en klusflat Kleiburg. In de zaal vulden posterpresentaties van allerlei zelfbouwprojecten uit het hele land deze kennismaking met de praktijk aan.
Introductie – Joke Geldhof (gedeputeerde Provincie Noord-Holland)
Gedeputeerde Joke Geldhof is in deze wijk opgegroeid. ‘Ik begrijp dat sloop/nieuwbouw in dit soort wijken vaak de voordeligste en snelste oplossing lijkt. Maar willen we de gebieden buiten de ring interessanter maken voor uiteenlopende doelgroepen, dan moeten we het ook in andere mogelijkheden zoeken. Bijvoorbeeld door bijzondere woonproducten aan te bieden die andere typen bewoners naar deze wijken trekt. Klushuizen en zelfbouwkavels zijn daar uitstekende middelen voor. Wij ondersteunen dit als provincie dan ook, door kennis over dit onderwerp te delen, zelfbouwcafés te organiseren en door gemeenten te stimuleren om geschikte locaties te vinden. Ik hoop dat steeds meer corporaties buiten de gebaande paden willen treden om deze voor hen vaak nieuwe vormen uit te proberen.’
Onderzoek zelfbouw en corporaties – Marijke de Vries (Grondwerk PM)
De Vries, werkzaam bij Grondwerk PM en voorheen bij Ymere, deed vorig jaar binnen haar opleiding Master City Developer onderzoek naar de strategische meerwaarde van zelfbouwprojecten voor woningcorporaties. De probleemstelling van De Vries’ onderzoek luidde: Hoe kunnen zelfbouwprojecten bijdragen aan de missie en kerntaken van de corporatie?
De Vries: ‘Voorheen deden corporaties veel aanpalende beleidsvelden in eigen huis, om op die wijze hun maatschappelijke doelen te bereiken. Naast woningbouw en woningbeheer waren dat bijvoorbeeld zorg, werkgelegenheid en uiteenlopende vormen van hulpverlening.’ De corporatie nieuwe stijl is gedwongen zich te richten tot de kerntaak: sociale huisvesting. Om bredere doelen te bereiken moet de corporatie nu slim handelen. Het is nu strategisch handig om samen te werken met partijen die in de aanpalende beleidsvelden zijn gespecialiseerd. ‘Van doener naar regelaar.’ Deze vorm van samenwerking vindt bijvoorbeeld plaats met gemeenten, zorginstellingen, commerciële partijen en niet in de laatste plaats particuliere zelfbouwers.
Tijdens haar onderzoek interviewde Marijke de Vries een groot aantal sleutelpersonen bij corporaties. Opvallend was dat zij heel verschillend aankeken tegen de meerwaarde van zelfbouwprojecten voor de corporatie. Sommige sleutelpersonen zien het als incidenteel experiment, waar in de huidige tijd niet zozeer de voorkeur naar uitgaat. Andere zetten het juist bewust als strategisch middel in, om bijvoorbeeld in herstructureringswijken de leefbaarheid te bevorderen. Maar nog niet overal blijkt de strategische meerwaarde te zijn doorgedrongen van deze vorm van projectontwikkeling, die de corporatie eenvoudig kan (laten) uitvoeren en die door de overheid ook nog eens wordt aangemoedigd in plaats van gedwarsboomd.
De Vries ontwikkelde een beslisinstrument waarmee corporaties zelf kunnen toetsen op welke wijze zelfbouw kan bijdragen aan hun missie en kerntaken. Binnen dit beslisinstrument worden vier argumenten onderscheiden om zelfbouwprojecten te initiëren:
- Het bevorderen van leefbaarheid in herstructureringswijken;
- De doorstroming vanuit de voorraad sociale huurwoningen;
- Het verzilveren van grond- en/of vastgoedposities, waarmee financiële middelen worden vrijgemaakt;
- Het bedienen van lagere inkomensgroepen en het segment tot € 45.000.
In haar presentatie onderscheidt ze een aantal kansen en een aantal bedreigingen van zelfbouw. De belangrijkste aanbevelingen zijn:
- Beschouw zelfbouwprojecten als één van de strategische middelen, temidden van andere;
- Handel vanuit een strategische beleidsvisie, waarin diverse belangen bewust worden afgewogen;
- Laat het initiatief zoveel mogelijk aan de zelfbouwer en laat die ook zelf procesbegeleiding inschakelen;
- Denk vanuit de belangen van de klant om de haalbaarheid te vergroten;
- Maak gebruik van achtervang als bevorderende maatregel.
Praktijkervaringen – Frans van Hulten (Urbannerdam), Pieter Akkermans (TIEHN projecten), Theo Dohle (De Wijde Blik)
Pieter Akkermans van TIEHN projecten vindt het leuke aan zelfbouw ‘dat dit corporaties weer vooruit kan helpen in plaats van alleen maar stappen terug te zetten.’ Volgens Theo Dohle van De Wijde Blik maakt zelfbouw het marketingcommunicatievak leuker: ‘We betrekken kopers nu al vroeg bij het project, door hen hun wensen te vragen en daarop in te spelen. Dat maakt het veel interessanter, omdat je het product dan nog echt kunt beïnvloeden. We zitten veel vroeger in het proces.’ Een van de vormen van zelfbouw zijn klushuizen. De partij die mede aan de wieg stond van dit concept is Urbannerdam. Directeur Frans van Hulten: ‘Destijds wilde niemand in Spangen wonen, maar wij zagen dat de woningen eigenlijk heel mooi konden worden. Telkens wanneer ik zie dat de schoonheid van karakteristieke panden weer wordt herontdekt door enthousiaste bewoners, corporaties en gemeenten, denk ik: wat een leuk werk doen we toch! Leuk om te zien dat die herwaardering ook voor relatief jongere gebouwen uit de jaren ’50 en ’70 mogelijk blijkt.’ Is zelfbouw ook voor alle doelgroepen geschikt? Van Hulten: ‘Ik weet zeker dat de financieel en maatschappelijk zwakkere doelgroepen ook graag zullen aansluiten, maar ze zullen niet zo gauw het initiatief nemen. Handig hoef je overigens niet te zijn voor een klushuis; ook sommige kopers van de Klarenstraat hebben twee linkerhanden.’ Volgens Theo Dohle is het soms verrassend welke doelgroepen zich aandienen: ‘Bij De Flat verwachtten we veel respons van de zogeheten rode doelgroep, de culturele voorhoede. Die blijkt echter meer in de Klarenstraat te zitten en veel minder in de Flat. Daar zagen we bijvoorbeeld vrij veel vroege vijftigers afkomstig uit de huursector. Ook waren daar veel mensen die het kant-en-klaar pakket van de aannemer bestelden. En net als bij reguliere projecten gaat de modelwoning vaak als eerste weg.’
Introductie Klarenstraat & klusflat Kleiburg – Lisette Langerwerf (de Alliantie), Hella Hendriks (Hendriks CPO) en bewoners
Over de Klarenstraat kan Lisette Langerwerf van de Alliantie meer vertellen. Hella Hendriks doet dit over Kleiburg, zij heeft haar eigen bedrijf Hendriks CPO en is als conceptontwikkelaar aangesloten bij het consortium van De Flat.
Beide gebouwen stonden op de nominatie om te worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Hella Hendriks: ‘Bij Kleiburg zou dit wel afwijken van de belofte om het “Bijlmermuseum” met een aantal originele Bijlmerflats te behouden. Herontwikkeling bleek voor eigenaar Rochdale echter zowel linksom als rechtsom financieel niet haalbaar. Daarop heeft de corporatie de flat te koop gezet, onder het mom “wie het weet mag het zeggen”. Ons consortium van 4 partijen zag mogelijkheden om veel ruimte aan te bieden voor een lage prijs.’
Enkele bewoners van de Klarenstraat die in de zaal zitten zijn overwegend zeer enthousiast over hun woning, die nu in aanbouw is.Ze zijn het er wel over eens dat er veel tijd mee heen gaat. Sommigen deden in het begin veel zelf, maar hebben uiteindelijk toch het nodige overgedragen aan aannemers omdat het te langzaam ging, te intensief werd of te moeilijk. Wel leer je je buren kennen in een vroeg stadium en dat draagt enorm bij aan de saamhorigheid. Een van de bewoners stelt: ‘Een goede begeleiding is essentieel. Ik denk dat de groep mensen die dit wil en kan doen, in de toekomst zal groeien. Wij zijn nog zo’n beetje de pioniers, maar dit zal steeds gewoner worden.’
Hella Hendriks bevestigt dat het ‘ontzorgen’ van kopers uiterst belangrijk is. ‘Wij geven mensen een handboek dat hen stap voor stap door het proces loodst. Verder hebben we dagelijks een kluscoördinator in het gebouw rondlopen, een troubleshooter voor alle klussers die daar bezig zijn.’
Bij de Klarenstraat beloofde de Alliantie de buurt dat deze zal opknappen met dit project. Langerwerf: ‘Aan onszelf hebben we beloofd dat we er financieel niet minder van mogen worden. Voor de restwoningen zijn wij de achtervang.’
Bij de Flat was 70% voorverkoop de drempel. Hendriks: ‘Maar binnen een jaar hadden we al meer verkocht dan verwacht.’
Op de vraag naar de belangrijkste lessen benadrukken beide dat je het proces anders moet inrichten. ‘Zorg voor een kleine projectorganisatie die snel zelfstandig beslissingen kan nemen.’
De toekomst van de woningcorporatie – Jeroen Frissen (Ymere)
Jeroen Frissen, directeur Strategie, Beleid & Innovatie bij Ymere, presenteert in enkele minuten zijn kijk op de toekomst van de woningcorporatie. Ymere vraagt zich af hoe de corporatie er voor zal staan over tien of twintig jaar. Frissen: ‘Onze wereld is in zeer korte tijd sterk veranderd. Voorheen subsidieerde de overheid de corporaties, nu is het andersom.’ Frissen is ervan overtuigd dat er zoiets als sociale huisvesting blijft bestaan. Er zullen in de toekomst drie klantgroepen bestaan: een kleine groep afhankelijke huurders, die zichzelf niet staande kunnen houden in de samenleving en aangewezen zijn op de zorg vanuit de corporatie. Daarnaast een groep huurders met een bescheiden inkomen die is aangewezen op een kwalitatief goede sociale huurwoning met het bijbehorend dienstenpakket. En tot slot een groep van zelfredzame en initiatiefrijke burgers, die een groot deel van realisatie en beheer van woning en woonomgeving zelf organiseert en mede-eigenaarschap zoekt. Bij die laatste groep past ook de corporatieve gedachte, die in opkomst is en sterk in de belangstelling van Ymere staat. De corporatie van de toekomst zou wel eens een veel kleinere omvang kunnen hebben en dan bestaan uit verschillende deelbedrijven die aansluiten bij de klantwens – powered by Ymere. De bezoekers krijgen een exemplaar mee van de uitgave ‘Start hier’, waarin de toekomstverkenning van Ymere is uitgewerkt.
Zaaldiscussie
De zaaldiscussie vindt plaats met inzet van enkele stellingen en met medewerking van een panel bestaande uit:
- Anne Wilbers, directeur van de Alliantie Regio Amsterdam;
- Marnix Norder, (nog even) wethouder Ruimtelijke Ordening in Den Haag en daarnaast lid van het Expertteam Eigenbouw bij het Ministerie van BZK;
- Paulus de Wilt, tot voor kort portefeuillehouder Wonen bij stadsdeel Amsterdam Nieuw-West en
- Roald van der Linde, lid van de Tweede Kamer voor de VVD.
De discussie gaat vooral over de kerntaken van corporaties, het scheefwonen en de vraag of zelfbouwprojecten behoren tot het takenpakket van de woningcorporatie. Tweede kamerlid Van der Linde vindt dat alles wat buiten de reguliere taak van sociale huisvesting moet worden overgelaten aan de markt. Anne Wilbers is van mening dat voorop staat dat corporaties in staat zijn hun kerntaak goed te vervullen. Zelfbouw kan daarbij een uitstekend middel zijn. Er is ook discussie over de doelgroep van zelfbouwprojecten. Met name Marnix Norder benadrukt dat de benodigde ondernemerszin en creativiteit voor zelfbouw niet gebonden zijn aan opleidingsniveau of inkomen. Zelfbouw is daarom ook uitermate geschikt in herstructureringswijken. Paulus de Wilt: ‘Nieuw-West is nu het stadsdeel dat in Amsterdam het meest aan zelfbouw doet. Wij wilden zelfbouw graag ook buiten de ring mogelijk maken. We hebben hier een mooie voorbeeldfunctie van de Turkse gemeenschap die zelfbouw heel natuurlijk oppakte.’
De meeste panelleden zijn het er dan ook over eens dat corporaties juist in herstructureringswijken met veel sociaal bezit goed zelfbouwprojecten kunnen initiëren.
Tot slot geeft Marnix Norder de tip mee om het Expertteam Eigenbouw van BZK in te huren. ‘Maak gebruik van alle kennis die voorhanden is. Ik hoop dat corporaties het breed oppakken en dat jullie het in je organisatie agenderen.’
Voornaamste conclusies
Het symposium levert veel kennisdeling en ervaringen uit de praktijk op. De voornaamste conclusies zijn:
- Zelfbouw bij corporaties past bij de ontwikkeling dat corporaties minder zelf doen en meer activiteiten door derden organiseren en/of ondersteunen.
- Zelfbouw kan juist in herstructureringswijken de doorstroming vanuit sociale huurwoningen stimuleren (scheefwonen tegengaan) en de leefbaarheid bevorderen.
- Zelfbouw kan corporaties helpen hun grond-/vastgoedposities te verzilveren.
- Zelfbouw is ook geschikt voor lagere en middeninkomensgroepen, maar het proces dient nog wel eenvoudiger te worden gemaakt.
- Veel bewoners verkijken zich tot nu toe op de tijd en energie die zelfbouw kost.
- Goede begeleiding en ontzorgen van bewoners zijn essentieel.
- Zelfbouw zorgt voor een sterke binding onder de bewoners die aan de slag gaan.
- Zelfbouwers blijken afkomstig uit zeer uiteenlopende inkomensgroepen, leeftijden en culturele achtergronden.
- Veel professionals ervaren zelfbouw als een verrijking van hun werk, omdat ze eerder in het proces de bewoners betrekken en bijzondere projecten zien ontstaan.
De positieve belangstelling en reacties zijn aanleiding voor het team van Strategie van Samen om verdere initiatieven op te starten als vervolg op het symposium. Suggesties: mail strategievansamen@dewijdeblik.com.
Initiatiefnemers en bijdragers
Het symposium ‘Strategie van Samen’ was een initiatief van Urbannerdam, Tiehn Projecten, De Wijde Blik, Grondwerk PM en de Alliantie en kwam mede tot stand door bijdragen van stadsdeel Nieuw-West, de provincie Noord-Holland, de Alliantie en Ymere.
De ruimte was ter beschikking gesteld door de Alliantie. De praktische organisatie was in handen van De Wijde Blik.
Foto’s, filmpjes en presentaties op www.strategievansamen.nl
Mail: strategievansamen@dewijdeblik.com
Marijke de Vries MCD
Gebiedsontwikkelaar Grondwerk Projectmanagers BV